Eigentumswohnung sanieren Berlin: Was Sie allein dürfen und was die WEG entscheidet

Beim Sanieren einer Eigentumswohnung in Berlin entscheidet eine Frage über fast alles: Berühren Sie Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Bodenbeläge, Innenwände, Bad-Oberflächen und Sanitärobjekte dürfen Sie in der Regel allein erneuern. Fenster, Wohnungseingangstür, tragende Wände, Estrich und Versorgungsleitungen gehören dagegen der Eigentümergemeinschaft — dafür brauchen Sie einen WEG-Beschluss. In Berlin kommt der Milieuschutz hinzu, der auch Selbstnutzer betrifft. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie allein dürfen, was die WEG entscheidet und womit Sie rechnen.

Das Wichtigste in Kürze

• Sondereigentum (allein sanierbar): Bodenbeläge, nichttragende Innenwände, Innentüren, Oberflächen, Sanitärobjekte
• Gemeinschaftseigentum (WEG-Beschluss nötig): Fenster, Wohnungseingangstür, tragende Wände, Estrich, Fassade, Steig- und Heizleitungen¹
• Fenster (inkl. Rahmen) und Wohnungstür sind laut BGH zwingend Gemeinschaftseigentum — auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt⁴
• Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum werden seit der WEG-Reform 2020 mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 WEG); die Kosten trägt meist, wer sie verlangt (§ 21 WEG)
• Im Berliner Milieuschutzgebiet sind Modernisierungen genehmigungspflichtig — unabhängig davon, ob Sie vermieten oder selbst wohnen⁵

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum — was darf ich allein?

Sondereigentum sind die Räume Ihrer Wohnung und die Bestandteile, die Sie verändern können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer über das zumutbare Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Nicht zum Sondereigentum gehören dagegen alle Teile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen — sie sind zwingend Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie innerhalb Ihrer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG).¹

Maßgeblich ist immer zuerst die Teilungserklärung. Sie kann aber die gesetzliche Grenze des § 5 Abs. 2 WEG nicht überschreiten — deshalb scheitern abweichende Fenster- oder Türklauseln regelmäßig vor Gericht. Der Bundesgerichtshof hat Fenster inklusive Rahmen (Urteil V ZR 174/11) und die Wohnungseingangstür (V ZR 212/12) ausdrücklich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.⁴

Welche Maßnahmen brauchen einen WEG-Beschluss?

Sobald eine Maßnahme über die bloße Erhaltung hinausgeht und Gemeinschaftseigentum verändert, ist sie eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und muss von der Eigentümerversammlung beschlossen oder Ihnen per Beschluss gestattet werden.² Seit der WEG-Reform (in Kraft seit 1. Dezember 2020) genügt dafür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen — früher war Einstimmigkeit der Betroffenen nötig. Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt; ihm gebühren auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Nur wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen oder sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert, werden die Kosten auf alle umgelegt (§ 21 Abs. 2 WEG).³ Auf bestimmte privilegierte Maßnahmen — Barrierefreiheit, Lademöglichkeit fürs E-Auto, Einbruchschutz, Glasfaser — haben Sie sogar einen Anspruch.

Praktisch heißt das: Ein neues Bad in gleicher Lage ist meist allein möglich — sobald Sie aber in den Estrich eingreifen, Steigleitungen verlegen oder eine tragende Wand öffnen, brauchen Sie einen Beschluss. Geht es um das ganze Gebäude (Fassade, Dach, Heizung der WEG), greift der Ratgeber zur WEG-Sanierung.

Was kostet die Sanierung einer Eigentumswohnung in Berlin?

Die Kosten hängen vor allem vom Umfang ab: Eine kosmetische Renovierung liegt in Berlin bei 300 bis 600 Euro pro Quadratmeter, eine Standard-Sanierung mit Bad, Elektrik und Böden bei 800 bis 1.400 Euro, eine Komplettsanierung bei 1.400 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Berlin liegt dabei 10 bis 25 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Eine gewerkeweise Aufschlüsselung finden Sie im Kostenüberblick 2026, und für eine schnelle Einschätzung Ihres Projekts nutzen Sie den Sanierungskostenrechner. Beachten Sie: Liegt Ihre Wohnung in einem Altbau, sind Schadstoff- und Substanzrisiken einzuplanen — Details im Ratgeber zur Altbausanierung in Berlin.

Milieuschutz: gilt auch für selbstnutzende Eigentümer

In Berlins 82 sozialen Erhaltungsgebieten sind sämtliche Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig — und zwar unabhängig davon, ob Sie die Wohnung vermieten oder selbst bewohnen. Die Genehmigungspflicht knüpft an die Baumaßnahme, nicht an den Vermietungsstatus; die Bezirksämter halten dafür ein eigenes Antragsformular bereit.⁵ Aufwertungen wie ein zweites Bad oder eine Grundrissöffnung können auch Eigennutzern untersagt werden. Klären Sie den Schutzstatus Ihrer Adresse deshalb vor der Planung beim Bezirksamt.

Häufige Fragen

Was darf ich in meiner Eigentumswohnung in Berlin allein sanieren?

Alles, was reines Sondereigentum ist: Bodenbeläge, nichttragende Innenwände, Innentüren, Wand- und Deckenoberflächen sowie Sanitärobjekte. Sobald Sie tragende Wände, Fenster, die Wohnungseingangstür, den Estrich oder Gemeinschaftsleitungen berühren, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG) — dann brauchen Sie einen Beschluss nach § 20 WEG.

Gehören Fenster und Wohnungstür zu meiner Wohnung oder zur WEG?

Beide sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt. Der BGH hat das für Fenster inkl. Rahmen (V ZR 174/11) und für die Wohnungseingangstür (V ZR 212/12) entschieden. Den Austausch kann deshalb nicht ein einzelner Eigentümer im Alleingang veranlassen — er ist Sache der Gemeinschaft.

Brauche ich für eine Badsanierung in meiner ETW einen WEG-Beschluss?

Für den reinen Austausch von Fliesen, Armaturen und Sanitärobjekten in gleicher Lage in der Regel nicht — das ist Sondereigentum. Ein Beschluss nach § 20 WEG wird nötig, sobald Sie in den Estrich eingreifen, Steig- oder Abwasserleitungen verlegen oder eine tragende Wand öffnen. Im Zweifel vorab beim Verwalter klären und in die Teilungserklärung schauen.

Wer zahlt eine bauliche Veränderung, die ich für meine Wohnung beantrage?

Sie selbst. Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt die Kosten einer Ihnen gestatteten baulichen Veränderung allein der Eigentümer, der sie verlangt — dafür stehen ihm auch die Nutzungen zu. Nur wenn eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wird oder sich in angemessener Zeit amortisiert, werden die Kosten auf alle umgelegt.

Gilt der Berliner Milieuschutz auch für selbst nutzende Eigentümer?

Ja. In den sozialen Erhaltungsgebieten sind Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig — unabhängig davon, ob Sie vermieten oder selbst wohnen. Die Genehmigungspflicht knüpft an die Baumaßnahme; die Bezirksämter halten ein eigenes Antragsformular bereit. Aufwertungen wie ein zweites Bad können auch Eigennutzern untersagt werden.

Für eine erste Kosteneinschätzung Ihrer Wohnungssanierung nutzen Sie den Sanierungskostenrechner. Wie Sie die passende Firma finden, zeigt der Leitfaden Sanierungsfirma finden & vergleichen.

Quellen

1. § 5 WEG, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (Abs. 2: zwingendes Gemeinschaftseigentum)
2. § 20 WEG, Bauliche Veränderungen (Beschluss der Eigentümerversammlung)
3. § 21 WEG, Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen
4. BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11: Fenster inkl. Rahmen zwingend Gemeinschaftseigentum (sowie V ZR 212/12 zur Wohnungseingangstür)
5. Bezirksamt Reinickendorf von Berlin, Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz): Genehmigungspflicht für Modernisierungen, auch für Selbstnutzer