Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt die gesamte Bauausführung über einen einzigen Vertrag: Er führt einen Teil der Gewerke selbst aus und vergibt den Rest an Subunternehmer, die er koordiniert. Für Sie bedeutet das einen Ansprechpartner, gebündelte Gewährleistung und weniger Koordinationsaufwand — gegen einen Koordinationsaufschlag. Die Alternative ist die Einzelvergabe an mehrere Fachbetriebe. Dieser Ratgeber zeigt den Unterschied zwischen GU und Generalübernehmer, die Vor- und Nachteile gegenüber der Einzelvergabe, die Vertragsmodelle und das Insolvenzrisiko.
Das Wichtigste in Kürze
- Generalunternehmer (GU): koordiniert alle Gewerke und führt einen Teil selbst aus — ein Vertragspartner, Gewährleistung aus einer Hand
- Unterschied zum Generalübernehmer (GÜ): Der GÜ erbringt keine eigenen Bauleistungen, sondern vergibt und koordiniert nur1
- Einzelvergabe ist meist günstiger, verlagert aber Koordination und Schnittstellenrisiko auf Sie
- Der Koordinationsaufschlag eines GU liegt nach unserer Markterfahrung meist bei rund 10 bis 15 Prozent (keine belastbare Branchenstatistik)
- Insolvenzrisiko: Geht der GU pleite, steht die ganze Baustelle still — Abschläge an Leistungsstände koppeln (§ 632a BGB), 5 % Fertigstellungssicherheit nutzen (§ 650m BGB)4
Was ist ein Generalunternehmer?
Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt die gesamte Bauausführung über einen Vertrag, führt einen Teil der Gewerke selbst aus und vergibt die übrigen an Subunternehmer, die er koordiniert. Davon zu unterscheiden ist der Generalübernehmer (GÜ, auch Totalübernehmer): Er erbringt keine eigenen Bauleistungen, sondern vergibt und koordiniert ausschließlich Subunternehmer und übernimmt häufig zusätzlich die Planung.1 In beiden Fällen haben Sie nur einen Vertrags- und Ansprechpartner für das gesamte Projekt. Rechtlich ist der GU-/GÜ-Vertrag ein Werkvertrag nach §§ 631, 650a ff. BGB, oft ergänzt durch die VOB/B.2
Generalunternehmer oder Einzelvergabe?
Bei der Einzelvergabe beauftragen Sie jedes Gewerk separat — das ist meist günstiger, verlangt aber, dass Sie Koordination, Termine und Schnittstellen selbst steuern. Ein GU nimmt Ihnen das ab und haftet aus einer Hand, berechnet dafür aber einen Koordinationsaufschlag.
| Aspekt | Einzelvergabe | Generalunternehmer |
|---|---|---|
| Kosten | meist günstiger | + Koordinationsaufschlag (Markterfahrung ~10–15 %) |
| Koordination | Sie selbst oder Architekt | Generalunternehmer |
| Schnittstellenrisiko | bei Ihnen | beim Generalunternehmer |
| Gewährleistung | je Gewerk einzeln | aus einer Hand |
| Geeignet für | erfahrene Bauherren mit Zeit | wenig Zeit, „alles aus einer Hand" |
Der häufig genannte Aufschlag von 10 bis 15 Prozent ist ein Erfahrungswert aus der Praxis, keine belegte Branchenstatistik — die tatsächliche Höhe hängt von Projekt und Markt ab. Für die Einzelvergabe brauchen Sie ein sauberes Leistungsverzeichnis, damit die Gewerke sauber ineinandergreifen.
Gewährleistung und Vertragsmodelle
Der größte Vorteil des GU ist die Gewährleistung aus einer Hand: Bei einem Mangel müssen Sie nicht klären, ob der Trockenbauer oder der Installateur verantwortlich ist — Sie wenden sich an den GU. Am Bauwerk gilt die gesetzliche Gewährleistung von fünf Jahren (§ 634a BGB), sofern nicht die VOB/B mit vier Jahren vereinbart ist. Üblich ist der Pauschalvertrag: ein Festpreis für eine klar definierte Leistung, bei dem das Kalkulationsrisiko beim GU liegt — jede nachträgliche Leistungsänderung erzeugt allerdings einen Nachtrag.3 Eine saubere, vollständige Leistungsbeschreibung ist deshalb beim GU besonders wichtig.
Was passiert bei der Insolvenz des Generalunternehmers?
Da alle Gewerke über einen Vertrag laufen, ist bei einer GU-Insolvenz die gesamte Baustelle betroffen: Zunächst kommt es faktisch zum Baustopp, der Insolvenzverwalter entscheidet über die Fortführung.4 Wichtig: Ein Generalunternehmer ist kein Bauträger. Beim GU bauen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück und stehen damit besser da als Käufer beim Bauträger, dem das Grundstück zunächst gehört. So begrenzen Sie das Risiko: Halten Sie Abschlagszahlungen niedrig und koppeln Sie sie an nachprüfbare Leistungsstände (§ 632a BGB). Bei einem Verbraucherbauvertrag haben Sie zudem Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit von 5 Prozent ab der ersten Abschlagszahlung (§ 650m BGB); eine gesetzliche Gewährleistungssicherheit besteht dagegen nicht und müsste separat vereinbart werden.5
Wann lohnt sich ein Generalunternehmer in Berlin?
Bei standardisierter Bausubstanz und wenig eigener Zeit vereinfacht ein GU das Projekt deutlich. Bei komplexer Berliner Altbausubstanz mit Denkmal- oder Milieuschutz ist dagegen eine fachlich begleitete Einzelvergabe oft die bessere Wahl, weil sie mehr Kontrolle über die denkmalgerechte Ausführung erlaubt. In beiden Fällen gilt: Prüfen Sie die Firma sorgfältig — wie, zeigt der Leitfaden Sanierungsfirma finden & vergleichen, speziell für größere Firmen der Ratgeber Baufirma vergleichen.
Häufige Fragen
Was ist ein Generalunternehmer (GU)?
Ein Generalunternehmer übernimmt die gesamte Bauausführung über einen Vertrag: Er führt einen Teil der Gewerke selbst aus und vergibt die übrigen an Subunternehmer, die er koordiniert. Der Bauherr hat damit nur einen Ansprech- und Vertragspartner für das ganze Projekt.
Was ist der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Generalübernehmer?
Der Generalunternehmer (GU) erbringt einen Teil der Bauleistungen selbst. Der Generalübernehmer (GÜ, auch Totalübernehmer) führt dagegen keine eigenen Bauleistungen aus, sondern vergibt und koordiniert ausschließlich Subunternehmer und übernimmt häufig zusätzlich die Planung.
GU oder Einzelvergabe — was ist für mich besser?
Ein GU bietet alles aus einer Hand: einen Vertragspartner, gebündelte Gewährleistung und weniger Koordinationsaufwand. Die Einzelvergabe gibt Ihnen volle Kontrolle über Gewerke und Auswahl, verlagert aber das Koordinations- und Schnittstellenrisiko auf Sie. Wer Planungssicherheit und wenig Eigenaufwand will, fährt mit einem GU meist besser; wer maximale Kontrolle und potenziell niedrigere Kosten sucht, mit der Einzelvergabe.
Was passiert mit der Gewährleistung, wenn ein GU baut?
Beim GU haftet ein einziger Vertragspartner für sämtliche Gewerke. Sie müssen bei einem Mangel nicht herausfinden, welcher Subunternehmer verantwortlich ist — Sie wenden sich an den GU. Am Bauwerk gilt die gesetzliche Gewährleistung von fünf Jahren (§ 634a BGB), sofern nicht VOB/B mit vier Jahren vereinbart ist.
Was passiert, wenn der Generalunternehmer insolvent wird?
Da alle Gewerke über einen Vertrag laufen, ist bei einer GU-Insolvenz die gesamte Baustelle betroffen: Zunächst kommt es zum Baustopp, der Insolvenzverwalter entscheidet über die Fortführung. Bauen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück, stehen Sie besser da als Käufer beim Bauträger. Halten Sie Abschlagszahlungen niedrig (§ 632a BGB) und sichern Sie die 5 Prozent Fertigstellungssicherheit (§ 650m BGB).
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Quellen
- Gabler Wirtschaftslexikon, Generalübernehmer / Generalunternehmer — Definition und Abgrenzung
- § 650a ff. BGB, Bauvertrag (GU-/GÜ-Vertrag als Werkvertrag, ggf. ergänzt durch VOB/B)
- Forum Verlag, Pauschalvertrag vs. Einheitspreisvertrag (Kalkulationsrisiko, Nachträge)
- Verband Privater Bauherren (VPB), Insolvenz am Bau — Baustopp und Risiken; Abgrenzung GU/Bauträger
- Verband Privater Bauherren (VPB), Sicherheiten: 5 % Fertigstellungssicherheit beim Verbraucherbauvertrag (§ 650m BGB), keine gesetzliche Gewährleistungssicherheit
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