Mehrfamilienhaus sanieren Berlin: Modernisierung, Mieter und Förderung

Wer ein Mehrfamilienhaus in Berlin saniert, hat zwei Dinge mehr zu managen als beim Einfamilienhaus: die Mieter im Bestand und das größere Volumen über mehrere Einheiten. Rechtlich entscheidet die Einstufung als Modernisierung oder Instandhaltung darüber, ob Sie die Miete erhöhen dürfen — und Modernisierungen müssen Sie drei Monate vorher ankündigen. Berlin ist mit rund 84 Prozent Mietwohnungen geprägt von Mietshäusern, in denen zusätzlich Milieuschutz und Umwandlungsverbot greifen. Dieser Ratgeber zeigt die Regeln, die Förderung und die richtige Firmenstruktur.

Das Wichtigste in Kürze

• Nur eine Modernisierung (§ 555b BGB) berechtigt zur Mieterhöhung — reine Instandhaltung (§ 555a) nicht
• Modernisierung mindestens 3 Monate vorher in Textform ankündigen (§ 555c BGB); Mieter können einen Härteeinwand erheben (§ 555d)
• Förderung ist pro Wohneinheit gestaffelt: KfW-Heizungsförderung bis 70 % (30.000 € für die 1., je 15.000 € für die 2.–6. WE), KfW-Effizienzhaus bis 150.000 €/WE⁴
• In Berlin gilt für Mietshäuser Milieuschutz (§ 172 BauGB) und bei mehr als 5 Wohnungen ein Umwandlungsverbot bis Ende 2030 (§ 250 BauGB)⁷
• Wegen des Volumens und der Mieterkoordination meist ein Fall für einen Generalunternehmer oder eine größere Baufirma

Modernisierung oder Instandhaltung — was ist der Unterschied?

Die Unterscheidung entscheidet über Ihre Rechte als Eigentümer. Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) bewahren den bestehenden Zustand — etwa der Austausch eines defekten Fensters gegen ein gleichwertiges; der Mieter muss sie dulden, eine Mieterhöhung ist aber nicht möglich. Eine Modernisierung (§ 555b BGB) verbessert den Zustand nachhaltig: energetische Sanierung, Erhöhung des Gebrauchswerts, dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse oder Schaffung neuen Wohnraums (etwa ein Dachgeschossausbau).¹ Nur die Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung: Nach § 559 BGB dürfen 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden, gedeckelt auf 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren (2 Euro bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro).⁸

Was müssen Sie bei den Mietern beachten?

Eine Modernisierung müssen Sie mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss Art und Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die erwartete Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten enthalten (§ 555c BGB).² Grundsätzlich besteht eine Duldungspflicht — Mieter können aber bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung einen Härteeinwand in Textform erheben; bei unzumutbarer Härte entfällt die Duldungspflicht (§ 555d BGB).³ Reine Erhaltungsmaßnahmen haben diese Frist nicht. Planen Sie den Bauablauf im bewohnten Haus deshalb mit Puffer für Ankündigung, Abstimmung und mögliche Einwände.

Welche Förderung gibt es für ein Mehrfamilienhaus?

Die Förderung ist pro Wohneinheit gestaffelt — beim Mehrfamilienhaus summiert sich das deutlich. Die KfW-Heizungsförderung (Programm 458) bezuschusst den Tausch gegen eine klimafreundliche Heizung mit bis zu 70 Prozent; förderfähig sind 30.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit.⁴ Für eine energetische Komplettsanierung zum Effizienzhaus gibt es den KfW-Wohngebäude-Kredit (261) mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und Tilgungszuschuss.⁵ In Berlin kommt die IBB obendrauf: eine Zinsverbilligung von bis zu 0,6 Prozent pro Jahr auf den KfW-Kredit.⁶ Wichtig bleibt: Den Antrag immer vor der Auftragsvergabe stellen. Mehr zu Maßnahmen und Effizienzhaus-Stufen im Ratgeber zur energetischen Sanierung in Berlin.

Milieuschutz und Umwandlungsverbot in Berlin

Berliner Mietshäuser liegen häufig in den 82 sozialen Erhaltungsgebieten. Dort sind Modernisierungen nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig, und luxuriöse Aufwertungen werden oft untersagt. Zusätzlich gilt seit dem 1. Januar 2026 ein Umwandlungsverbot: Die Aufteilung von Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig und meist unzulässig; die Verordnung läuft Ende 2030 aus. Die Zahl der Umwandlungen ist in Berlin von 28.783 (2021) auf 1.552 (2024) gesunken.⁷ Klären Sie den Schutzstatus Ihres Hauses vor der Planung beim Bezirksamt.

Wer sollte ein Mehrfamilienhaus sanieren?

Mehrere Einheiten, oft bewohnt, und ein großes Bauvolumen sprechen meist für einen Generalunternehmer oder eine größere Baufirma statt der Einzelvergabe — die Koordination und das Mängelmanagement aus einer Hand sind hier mehr wert. Wie Sie eine passende Firma auswählen und prüfen, zeigen die Leitfäden Sanierungsfirma finden & vergleichen, Baufirma vergleichen und Generalunternehmen Berlin. Geht es um die Sanierung durch eine Eigentümergemeinschaft, hilft der Ratgeber zur WEG-Sanierung.

Häufige Fragen

Was zählt rechtlich als Modernisierung, was als Instandhaltung?

Instandhaltung/Instandsetzung (§ 555a BGB) erhält den bestehenden Zustand — etwa der Austausch eines defekten Fensters gegen ein gleichwertiges. Modernisierung (§ 555b BGB) verbessert den Zustand nachhaltig, z. B. energetische Sanierung, Grundrissverbesserung oder Schaffung neuen Wohnraums. Nur Modernisierungen berechtigen zur Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Wie lange vorher muss ich eine Modernisierung ankündigen?

Mindestens drei Monate vor Beginn, in Textform (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Art und Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die erwartete Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten enthalten. Reine Erhaltungsmaßnahmen haben keine 3-Monats-Frist.

Können Mieter eine Modernisierung verweigern?

Grundsätzlich besteht eine Duldungspflicht. Mieter können aber bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform einen Härteeinwand erheben (§ 555d BGB). Bei einer für sie unzumutbaren Härte entfällt die Duldungspflicht.

Wie hoch ist die KfW-Förderung im Mehrfamilienhaus?

Pro Wohneinheit gestaffelt. Bei der Heizung (KfW 458) sind 30.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit förderfähig, maximal 70 Prozent Zuschuss. Beim Effizienzhaus (KfW 261) bis 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit mit Tilgungszuschuss. In Berlin kommt die IBB-Zinsverbilligung (bis 0,6 Prozent pro Jahr) dazu.

Was muss ich beim Milieuschutz für mein Berliner Mietshaus beachten?

In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten sind Modernisierungen nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig. Zusätzlich gilt in Berlin für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen ein Umwandlungsverbot (§ 250 BauGB): Die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist bis Ende 2030 genehmigungspflichtig und meist unzulässig.

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Quellen

1. § 555b BGB, Modernisierungsmaßnahmen (Abgrenzung zu § 555a Erhaltungsmaßnahmen)
2. § 555c BGB, Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (3 Monate, Textform)
3. § 555d BGB, Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und Härteeinwand
4. KfW, Heizungsförderung Wohngebäude (458): förderfähige Kosten gestaffelt je Wohneinheit, max. 70 %
5. KfW, Bundesförderung für effiziente Gebäude — Wohngebäude-Kredit (261), bis 150.000 € je Wohneinheit
6. Investitionsbank Berlin (IBB), Energetische Gebäudesanierung: Zinsverbilligung bis 0,6 % p. a.
7. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, Umwandlungsverordnung (§ 250 BauGB, Gebäude mit mehr als 5 Wohnungen, befristet bis 2030)
8. § 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (8 %, Kappungsgrenze 3 € bzw. 2 € pro qm in 6 Jahren)